ФИНАНСИРОВАНИЕ ПРОЕКТОВ ПО ПРОГРАММЕ "InvAid"

Цены закусали покупателей

Рейд корреспондентов "24" по загородным коттеджам показал: вокруг Киева растут мертвые городки. Дома продаются из рук вон плохо и годами не заселяются. Плохое качество, высокая цена и недоразвитая инфраструктура - основные причины того, что коттеджные поселки пустуют.

В коттеджном городке "Новая Богдановка" в 32 км от Киева по черниговской трассе - тишина. Более сотни готовых домов пустуют. "Первая очередь уже сдана, непроданных еще домов 20 осталось. Но заселяется всего человек восемь", - рассказывает охранник. Хотя говорить о сдаче первой очереди можно с существенной оговоркой. Не все дома готовы на 100%, да и коммуникации не введены в действие.

Городок начали строить и продавать еще три года назад, и в прошлом году Василий Кочерга, председатель правления треста "Киевподземдорстрой-2", который является подрядчиком строительства, заявил, что все дома первой очереди уже проданы по цене $260-360 тыс. Сейчас в банке "Аркада", продающем коттеджи, уверяют, что свободных домов еще много. А минимальная цена дома снизилась почти в два раза - до $139,7 тыс., что куда дешевле аналогичных квартир в Киеве. Но покупателей все равно нет.

Мертвый сезон

"Если квартиры в Киеве еще кое-как продаются, то на рынке коттеджных городков, кроме класса "элит", полное затишье. Большая редкость, если компании удается продать более 5 домов в месяц", - рассказывает руководитель отдела аналитики консалтинговой компании "Канзас" Сергей Голуб.

Директор компании Build&Live Development Виктор Распутный говорит, что его компания специально изучала рынок и пришла к выводу: в 40 городках, в которых сейчас ведутся продажи, куплено только 200 коттеджей. "Это не просто вялые продажи, их лежачими можно назвать", - добавляет он.

Даже в городке "Олимпик-Парк" на житомирской трассе, в котором, как заявляли ранее продавцы, каждый день продается по коттеджу, признаются, что у них затишье. "Не сезон сейчас", - говорит менеджер по продажам Юрий. Поэтому до конца лета коттеджи предлагают со скидками.

Среди более чем сотни городков вокруг Киева хорошо продаются дома в единицах, а некоторые поселки так и не будут заселены, предполагают участники рынка.

Коттеджи не покупают, потому что спрос на недвижимость упал в целом, считает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Ужесточение выдачи кредитов тоже сыграло не последнюю роль.

Участники рынка в один голос твердят: если покупать не будут и дальше, вскоре не на что будет строить. "У застройщика нет собственных средств, а банки неохотно дают кредиты", - объясняет Сергей Голуб. По его оценкам, более 50% вкладываемых в строительство средств - это как раз деньги покупателей. И хотя многие застройщики не признаются о проблемах, по данным Голуба, строительные работы уже заморожены в 25 городках.

Они того не стоят

С ростом цен на столичные квартиры загородные коттеджи рекламировали как более привлекательное жилье - и по цене, и по сути. Но сейчас покупатели разводят руками - слишком дорого за такое качество!

Юрий, директор инвестиционной компании, еще в конце прошлого года начал искал себе дом в элитном поселке Конча-Заспа. Но вскоре убедился, что цены на коттеджи завышены в 2-3 раза. "Строили дома, выставляли на продажу по цене, обеспечивающей 100% рентабельность, и думали, что это будет бесконечно", - делится он своим наблюдением.

Кроме заоблачной цены, Юрия оттолкнул и обман: продавцы рекламируют продаваемое жилье как дома VIP-класса, а в комнатах висят дешевые кондиционеры. Кроме этого, он возмутился небрежным отношением строителей. "Они курили и тушили бычки о красное дерево подоконника - так следы и остались", - рассказывает Юрий и добавляет, что многие дома так и не продадут - при их сооружении строители пожадничали на фундаменте, и в результате уже построенные дома перекосились. Вместо дома он решил покупать участок и строить сам.

Ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий также считает, что цены на загородные дома в большинстве случаев завышены. "Если человек хочет купить дом за $300 тысяч, то ему предлагают за $1 миллион в том месте, где он действительно должен стоить $300 тысяч", - говорит он.

Что говорить о коттеджных городках, если в одном из сел в глубинке Киевской области, куда зимой не добраться, корреспонденту "24" местные жители с апломбом назвали сумму в $160 тыс. за избушку без удобств.

Отделка по цене дома

Многие из тех, кто все же рискнул и приобрел коттедж 2-3 года назад, до сих пор не могут в него вселиться. Николай, купивший домик в "Новой Богдановке" еще на этапе строительства, больше года ждал, пока его сдадут. Но и сейчас там жить нельзя - в частности, еще не решены вопросы с коммуникациями. "Водопровод есть, но откуда будет идти вода? Трубы есть, но где канализация - мы не видели. Мы не уверены, что там все это есть", - рассказывает он.

Кроме этого, новые коттеджные дома требуют дополнительных инвестиций и переделок. "Конечно, самим придется еще много делать и много вложить средств в эту коробку. Но что поделать, если хочется жить хорошо", - признается одна из покупательниц дома в "Олимпик-Парке", не пожелавшая назваться.

Даже дорогие дома в элитных городках часто не устраивают покупателей. "Этот дом купили за $830 тыс. в прошлом году. Но тут плохонькая планировка и много недоделок было. Мы почти все переделывали. Это выльется хозяйке еще где-то в $500 тыс.", - радушно рассказывает прораб, работающий над отделкой дома в элитном поселке "Вишневе містечко" в 17 км от Киева. Причем в этом году, по данным продавца коттеджей в городке, подобный дом можно купить дешевле - за $720 тыс.

Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости, говорит, что стоимость внутренней отделки дома иногда даже превышает затраты на возведение коробки, и от покупки коттеджа до заселения проходят годы. "Уже после покупки дома приглашается дизайнер, создающий интерьер по вкусу заказчика. Это процесс достаточно длительный, иногда превышающий период постройки самого дома", - говорит он.

Назад в город

Но даже когда уже все готово, многие проданные коттеджи продолжают пустовать. В одном из поселков занавески на окнах висят только в 4-5 домах. По некоторым домам видно - хозяев давно не было. "Столичный житель оказался не готов к проживанию в пригороде. Это стоит денег!" - говорит Сергей Голуб из компании "Канзас". Он перечисляет несколько факторов: эксплуатационные расходы на содержание дома в 5-7 раз больше, чем на содержание квартиры в Киеве; многие дома оказались непригодными к круглогодичному проживанию; транспортные расходы и отсутствие реальной инфраструктуры в пригороде (школы, детского сада, больницы). "Приходится быть достаточно организованным. Дача - это дача, а дом - это дом", - подытоживает он.

С ним соглашается директор компании Build&Live Development Виктор Распутный. "Коттеджи - это образ жизни. Была первая волна - многие кинулись за город, а теперь возвращаются обратно. Участок надо обслуживать, сам дом содержать. Люди начинают возвращаться в город", - говорит он.

Между собой участники рынка поговаривают, что переломным в коттеджном строительстве может стать следующий год: к несостоятельным городкам присматриваются европейские инвесторы, которые осенью могут начать скупку всех банкротов.

"Сдвиг может быть в начале следующего года - рынок или окончательно упадет, или все-таки начнет потихоньку реабилитироваться", - добавляет Виктор Распутный.

Справка "24"

Средняя стоимость домов в коттеджных городках составляет $1730 за 1 кв. м, а средняя стоимость жилья в Киеве, по данным портала Domik.net, порядка $2500 за 1 кв. м.

62% городков находятся в радиусе 20 км от Киева. Но надо учитывать, что в рекламе расстояния указываются от КПП. Это значит, что от самого города ехать на 6-8 км больше. Многие коттеджные городки не отмечены указателями, и найти их можно, только спросив у местных жителей.

Авторы: Александр СУКОВ, Татьяна ПЛЕШИВЦЕВА

Источник: Газета "24", № 179, 19 августа 2008